Häufige Fragen zu Pflegeimmobilien

Ob das eigene Appartement gerade leer steht oder nicht bekommt der Eigentümer nicht mit. Der Mieter für den Eigentümer ist der Betreiber, nicht der Bewohner. Der Eigentümer erhält daher auch bei vorübergehendem Leerstand seines Appartements seine Miete in voller Höhe.

Der Betreiber überweist – unabhängig von der Belegungsquote des Hauses – jeden Monat die Miete für die gesamte Einrichtung gemäß dem geschlossenen Mietvertrag an die Hausverwaltung. Diese verteilt anschließend die Miete des gesamten Pflegeheims entsprechend der Miteigentumsanteile an die Eigentümer.

Es wird ein neuer Pflegeheimbetreiber ausgewählt. Wir stehen im engen Kontakt zu allen namenhaften Betreiberketten und den Hausverwaltungen der einzelnen Pflegeeinrichtungen.

Die Hausverwaltung prüft regelmäßig die Belegungsquote der Einrichtung und die wirtschaftliche Situation des Betreibers. So kann rechtzeitig reagiert werden, um eine reibungslose Übernahme des insolventen Betreibers zu gewährleisten.

Der neue Betreiber übernimmt dann das Haus mit Personal und Bewohnern und führt den Heimbetrieb direkt fort.

Die Kündigung auf Eigenbedarf, wie bei normalen Wohnimmobilien, ist zwar ausgeschlossen, aber mit dem Erwerb eines Pflegeappartements erhält der Käufer ein Vorbelegungsrecht für sich und seine Familie (teilweise bis zum 3. Verwandtschaftsgrad).

Sollte Sie also für sich oder Angehörige einen Pflegeplatz benötigen, ermöglicht Ihnen das bevorzugtes Belegungsrecht an den etwaigen Wartelisten der Betreiber vorbei den nächsten freien Platz im Haus zu erhalten.

Oft gilt das Vorbelegungsrecht bei Erwerb eines Pflegeappartements nicht nur in dem Objekt, in dem man sein Pflegeappartement gekauft hat, sondern auch in allen anderen aktuellen und zukünftigen Pflegeeinrichtungen des jeweiligen Betreibers bundesweit.

Die Lage innerhalb des Hauses ist erst einmal unerheblich. Die Ausrichtung nach Nord, Süd, Ost oder West oder das jeweilige Stockwerk kann bei Erwerb des Appartements vernachlässigt werden. Auch beim Wiederverkauf kommt es nicht auf die Lage im Objekt an, sondern darauf, wie lange der Pachtvertrag noch läuft, wie viel in der Instandhaltungsrücklage ist und ob insgesamt alles reibungslos läuft.

Entgegen den Ansprüchen beim Kauf einer „normalen“ Mietwohnung, sind beispielsweise häufig die Zimmer in Richtung belebter Straße bei den Bewohnern begehrt und nicht die Zimmer mit dem Blick ins ruhige Grüne.

Der Betreiber hat, je nach Pachtvertrag, ein oder zweimal die Möglichkeit den Pachtvertrag direkt um 5 Jahr zu verlängern. Von dieser Möglichkeit machen die Betreiber erfahrungsgemäß oft Gebrauch. Alternativ kann mit dem Betreiber auch wieder ein neuer langfristiger Pachtvertrag geschlossen werden.

Eine weitere Möglichkeit wäre, ein neuer langfristiger Pachtvertrag mit einem anderen Betreiber zu schließen. Das kommt selten vor, weil die Betreiber meist unbedingt in „ihrem“ Haus bleiben wollen.

Sollten schließlich Pflegeheime nicht mehr benötigt werden könnte man das Haus auch einer anderen Nutzung zuführen (beispielsweise Hotel, Studentenwohnheim, …)

Ja! Mit dem eigenen Grundbuchblatt ausgestattet können Pflegeappartements beliebig vererbt, verschenkt, verkauft oder beliehen werden.

Es ist keine persönliche Anwesenheit zwingend erforderlich, da Ihr Stimmrecht auch ein bevollmächtigter Vertreter ausüben kann.

Sehr gerne vertreten wir Sie kostenfrei bei Eigentümerversammlungen!

Als Pre-Opening-Phase bezeichnet man die die ersten Monate des langjährigen Miet- oder Pachtvertrages in welcher der Betreiber keine Miete zahlen muss. Vereinfacht gesprochen also eine mietfreie Zeit zu Beginn des Miet-/Pachtverhältnisses.

Diese Phase verfolgt den Zweck, dem Betreiber den Betriebsstart zu erleichtern. Ein Pflegeheim kann nicht direkt zu Beginn voll belegt werden. Die Einrichtungen werden sukzessive mit Bewohnern und Personal gefüllt.

Die Dauer der Pre-Opening-Phase beträgt in der Regel zwischen 3 und 9 Monaten, je nach Miet-/Pachtvertrag.

Ja! Im Vorfeld wird der Standort der Pflegeimmobilie umfassend geprüft. Vor allem der Bedarf an Pflegeplätzen spielt hierbei eine große Rolle. Nur wenn dieser langfristig gegeben ist wird eine Einrichtung gebaut. Auch die Infrastruktur (Mikro- und Makrostandort) ist nicht unerheblich.

Die monatlichen Nebenkosten bei Pflegeappartements belaufen zu Beginn meist auf 20-30 €. Darin enthalten sind die Hausverwaltergebühren (ca. 10-20 €) sowie eine Instandhaltungsrücklage (z.B. 5 € zu Beginn) sowie sonstige Kosten (z.B. Kontoführungsgebühr). Wir raten dazu, die Instandhaltungsrücklage im Laufe der Zeit anzuheben.

Nach Ihrer Kontaktaufnahme, z.B. über die Webseite werden Sie von unserem Expertenteam telefonisch oder persönlich beraten. Sollten Sie anschließend Interesse am Kauf einer Pflegeimmobilie haben, reservieren wir Ihnen die gewünschte Einheit kostenlos und unverbindlich. Wir lassen Ihnen alle relevanten und gewünschten Informationen und Unterlagen zukommen (z.B. Prospekt etc.). Im nächsten Schritt erhalten Sie vom Notar die Kaufunterlagen (Kaufvertragsentwurf und Teilungserklärung), damit Sie diese in Ruhe sichten können. Sollte eine Finanzierung geplant sein, kann diese bzw. die ggf. dazugehörige Grundschuld beim anschließenden Notartermin selbstverständlich direkt mitbeurkundet werden. Da wir einen engen Kontakt zu unseren Kunden pflegen und an einer langfristigen Zusammenarbeit interessiert sind, falls gewünscht, unterstützen wir Sie auch nach dem Kauf bei aufkommenden Fragen und vertreten Sie auf den jährlich stattfindenden Eigentümerversammlungen, falls Sie nicht persönlich erscheinen können oder möchten.

Wir arbeiten nun seit über 25 Jahren im Bereich Seniorenimmobilien und haben über die Zeit alle Pflegeappartements, die wir in den Wiederverkauf bekommen haben binnen ca.  8 Wochen mindestens zum ursprünglichen Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten bzw. mehr wieder verkauft.

Besonders durch den indexierten Mietvertrag mit steigenden Mieten über die Jahre  ist mit einem höheren Wiederverkaufswert des Appartements zu rechnen.