Welche Auswirkungen hat der Leerstand des Pflegeappartements?

Der Eigentümer erhält auch bei vorübergehendem Leerstand seines Appartements seine Miete in voller Höhe.

Der Betreiber überweist – unabhängig von der Belegungsquote – jeden Monat die Miete für die gesamte Einrichtung laut dem geschlossenen Mietvertrag an die Hausverwaltung. Diese verteilt anschließend die Miete des gesamten Pflegeheims entsprechend der Eigentumsanteile an die Eigentümer.

Bei Leerstand wird die Miete nicht vom Bewohner, sondern von der Betreibergesellschaft bezahlt.

Was passiert, wenn der Pflegeheimbetreiber Insolvenz anmeldet?

Es wird ein neuer Pflegeheimbetreiber gesucht. Wir stehen im engen Kontakt zu allen namen haften Betreiberketten und den Hausverwaltungen der einzelnen Pflegeeinrichtungen.

So wird durch diese regelmäßig die Belegungsquote der Einrichtung und die wirtschaftliche Situation des Betreibers überprüft und es kann rechtzeitig reagiert weden, um eine reibungslose Übernahme des insolventen Betreibers zu gewährleisten. 

Da die Bewohner der Einrichtung ja nach wie vor ihre Miete bezahlen, sind langfristige Mietausfälle nicht zu erwarten.

Ist es möglich das erworbene Pflegeappartement im Bedarfsfall selbst zu nutzen?

Mit dem Erwerb eines Pflegeappartements erhalten Sie ein Vorbelegungsrecht für die eigene Familie (teils bis zum 3. Verwandtschaftsgrad).

Sollten Sie einmal selbst ein Pflegeappartement beziehen müssen, besitzen Sie somit ein bevorzugtes Belegungsrecht vorbei an etwaigen Wartelisten auf Pflegeplätze. 

Was versteht man unter dem Begriff "erweitertes Vorbelegungsrecht"?

Einige Betreiber erweitern Vorbelegungsrecht bei Erwerb eines Pflegeappartements auf alle Ihre bisherigen und zukünftig betriebenen Einrichtungen.

Sollte die Lage eines Pflegeappartements beim Kauf berücksichtigt werden?

Die Lage innerhalb des Hauses ist unerheblich. Die Ausrichtung nach Nord, Süd, Ost oder West oder das jeweilige Stockwerk kann bei Erwerb des Appartements vernachlässigt werden.

Entgegen den Ansprüchen bei Kauf einer „normalen“ Mietwohnung, sind häufig die Zimmer in Richtung belebter Straße und nicht das Zimmer mit Blick ins Grüne unter den Bewohnern beliebter.

Was passiert nach Ablauf des langfristigen Pachvertrages?

Hier können mehrere Möglichkeiten in Betracht gezogen werden:

  • Option 1: Der Pachtvertrag wird mit dem bisherigen Pflegeheimbetreiber verlängert
  • Option 2: Es wird ein langfristiger Pachtvertrag mit einem anderen Pächter geschlossen
  • Option 3: Alle Krankheiten sind geheilt und Pflegeeinrichtungen werden nicht mehr benötigt und das Pflegeheim wird einer anderen Nutzung zugeführt (z.B. Studentenwohnheim)
    • Wir gehen allerdings aktuell davon aus, dass dieser Fall mit einer sehr geringen Wahrscheinlichkeit eintreten wird!
Können Pflegeeinheiten problemlos verkauft, vererbt und verschenkt werden?

Mit dem eigenen Grundbuchblatt abgesichert, besitzt der Eigentümer alle Rechte seines Pflegeappartements. Die Einheit darf – ohne eine weitere Zustimmung etwaiger Dritter – verkauft, vererbt, beliehen und verschenkt werden, .

Was passiert, wenn sich die Fertigstellung einer Pflegeimmobilie verzögert?

Meist wird ein fester Fertigsstellungszeitpunkt festgelegt. Ab diesem Zeitpunkt wird die Miete garantiert an den Eigentümer bezahlt unabhängig davon, ob der Bau der Pflegeimmobilie bereits vollständig fertiggestellt ist. 

Wie sieht der Zweitmarkt bei Pflegeimmobilien aus?

Wir arbeiten nun seit über 25 Jahren im Bereich Seniorenimmobilien und haben über die Zeit nur knapp 10 Pflegeappartements in den Wiederverkauf bekommen. Diese waren innerhalb von maximal 8 Wochen mindestens zum Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten oder mehr verkauft.

Besonders durch den indexierten Mietvertrag ist mit steigenden Mieten über die Jahre zu rechnen. So erhöht sich damit auch die Chance auf den höheren Wiederverkaufstwert des Appartements.

Muss ich bei der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung persönlich anwesend sein?

Es ist keine persönliche Anwesenheit zwingend erforderlich, da Ihre Stimmrechte auch ein bevollmächtigter Vertreter ausüben kann.

Sehr gerne vertreten wir Sie kostenfrei bei Eigentümerversammlungen!

Was ist eine Pre-Opening Phase ?

Die Pre-Opening-Phase ist vereinfacht eine mietfreie Zeit zu Beginn des Pachtverhältnisses. 

Diese Phase verfolgt den Zweck, dem Betreiber den Betriebsstart zu erleichtern. Ein Pflegeheim kann nicht direkt zu Beginn voll belegt werden. Der Pflegeheimbetreiber muss zunächst geeignete Lieferanten finden und entsprechendes Personal rekrutieren. 

Die Dauer der Pre-Opening-Phase beträgt in der Regel zwischen 3 und 6 Monaten.

Ist der Standort der Pflegeimmobilie wichtig?
Ja! Im Vorfeld wird der Standort der Pflegeimmobilie durch ein umfassendes Gutachten beurteilt. Vor allem der Bedarf spielt hierbei eine große Rolle. Nur bei Langfristigkeit wird eine Einrichtung gebaut. 
Wie hoch sind in der Regel die Hausverwaltungskosten und Instandhaltungskosten?

Die Hausverwaltungen kosten pro Monat meist zwischen ca. 15€ und 30€.

Instandhaltungsrücklagen belaufen sich zu Beginn des Mietverhältnisses auch ca. 5€ im Monat pro Pflegeappartement. Wir raten allerdings dazu diese im Laufe der Zeit anzuheben.